新城控股：东兴证券-新城控股-601155-债务风险可控，优质商业助力公司困境反转-250417

投资标的：新城控股（601155） 推荐理由：公司深耕“住宅+商业”地产，商业租金收入持续增长，运营能力强，预计未来盈利能力回升。

债务风险可控，融资成本下降，现金流稳定，建议关注其困境反转带来的估值提升机会。

- 新城控股在“住宅+商业”地产模式下，商业地产的稳定现金流有助于公司逆境反转，预计未来盈利能力回升。

- 公司购物中心吾悦广场开业面积和出租率行业领先，2024年商业运营收入增长显著，债务风险可控。

- 预计2025年净利润将达到899亿元，建议关注公司估值提升机会，给予“强烈推荐”评级。

新城控股（601155）在“住宅+商业”地产经营模式中深耕，开发业务具备较高的项目操盘与资金回笼能力，成为公司区域深耕的基础。

与纯商业运营公司相比，公司在商业地产的规模化开发与运营方面有一定优势，能够持续创造稳定的现金流，帮助公司穿越周期。

截至2024年末，公司购物中心（吾悦广场）开业面积达到1601万平方米，显著高于华润和龙湖，平均出租率为97.7%。

2024年全年商业运营总收入为128.08亿元，同比增长13.10%。

吾悦广场的客流总量达到17.66亿人次，同比增长19%；总销售额为905亿元，同比增长19%。

公司自2022年起停止拿地，预计开发销售业务规模将进一步收缩，商业部分对利润的贡献将持续提升。

2024年末，公司计提存货减值准备115.6亿元，占存货账面余额的10.6%，减值计提较为充分。

公司持续降低负债成本，优化债务结构，现金流风险可控，2024年平均融资成本为5.92%，较2023年降低28个基点。

短期有息负债约124亿元，自2022年以来短期有息负债占比持续降低。

经营性物业贷款可获得约95亿元的资金增量，有一定的偿债能力覆盖。

预计未来债务压力将逐步降低，现金流风险可控。

盈利预测方面，预计2025-2027年公司归母净利润分别为899亿元、1245亿元和1419亿元，EPS分别为0.39元、0.55元和0.62元。

结合绝对估值与相对估值，认为公司2025年合理股价区间为14.83~17.55元，首次覆盖，给予“强烈推荐”评级。

风险提示包括销售回款情况不及预期、存货进一步减值、商业出租率与租金收入不及预期、融资环境改善不及预期及公司债务调整进度不及预期。