房地产行业：民生证券-房地产行业2025年一季度土地出让专题报告：头部开发商拓展力度加大，重点城市溢价率提升-250421

- 2025年一季度，土地出让政策逐渐宽松，中央与地方协同优化资源配置，支持房地产市场稳定发展。

- TOP20开发商权益拿地金额大幅提升，核心城市住宅用地市场修复势头明显，头部房企积极加仓。

- 国家推出收储政策，旨在缓解开发商资金压力，增加保障房供给，多个省份已启动收储计划。

- 风险提示包括土地拍卖热度降低和新房销售不及预期，可能导致开发商亏损和地方债务压力加剧。

2025年一季度土地出让专题报告指出，房地产行业正经历政策逐渐宽松的趋势，中央与地方政府通过“因城施策”优化土地资源配置，以推动市场的平稳健康发展。

主要政策包括优化容积率、鼓励土地复合利用以及支持城中村改造等。

地方政策则进一步细化，针对一线城市和新一线、二线城市推出灵活的措施以支持企业。

住宅用地成交逐渐修复，预计2025年将同比回升。

自2024年5月以来，住宅土地成交面积逐渐改善，成交均价上升，尤其在核心城市如北京、上海和杭州，房企的拿地积极性显著分化。

2025年1-3月，TOP20开发商权益拿地金额达到1971亿元，同比增长52%。

中海地产、华润置地和绿城中国表现突出。

国家自2024年起推出“收储”政策，旨在缓解开发商资金压力和增加保障房供给，多个省份已启动收储计划。

风险方面，需关注土地拍卖热度下降、新房销售不及预期以及民营开发商面临的资金压力等问题。

投资标的： 1. 中海地产 2. 华润置地 3. 绿城中国 4. 招商蛇口 5. 保利发展 6. 象屿地产 推荐理由： 1. 头部开发商在2025年一季度的权益拿地金额显著提升，特别是中海地产、华润置地和绿城中国的增幅分别达到1608.89%、79.27%和99.17%，显示出其强劲的市场拓展能力。

2. 核心城市如北京、上海、杭州的住宅用地市场持续修复，房企的拿地积极性明显分化，优质地块的竞拍活跃，表明这些地区的市场需求依然强劲。

3. 国家政策支持力度加大，特别是“收储”政策的推出，有助于缓解开发商的资金压力，降低库存周期，增加保障房供给，为房地产市场提供了稳定的支持。

4. 头部开发商的集中发力以及政策的优化，为长期稳定发展提供了良好的基础，预计土地市场将进入温和复苏周期，进一步增强投资信心。

5. 地方政府因城施策的灵活政策，提升了土地资源配置效率，尤其是在一线和新一线城市中，可能带来更多的投资机会。